Con el mercado del alquiler en auge al rebufo de la crisis, el tira y afloja entre caseros e inquilinos es continuo. Sobre todo, al decidir quién paga los múltiples gastos que conlleva la vivienda -la legislación da libertad de pacto entre las partes -Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos-. El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la cuota de la comunidad, la tasa de basuras, los seguros, la revisión de la caldera, la línea de teléfono fijo, etc. ¿A quién le corresponde hacer frente a cada desembolso?
Aunque en las negociaciones la voz cantante la lleva hoy el arrendatario, los propietarios -normalmente, con un buen producto y sin apreturas económicas- buscan sacar el mayor jugo a sus inmuebles y desviar el máximo número de facturas a nombre de su inquilino además de la renta mensual. Ante esta realidad, hay dos puntos de vista: el puramente jurídico, que permite cargar previo acuerdo todos los gastos para uno u otro lado; y el práctico, en el que prima el sentido de uso del inmueble.
Joaquín Garaulet, abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, explica que en un contrato de arrendamiento cabe cualquier reparto de los gastos: "Nadie obliga al otro a firmar unas determinadas condiciones. Tanto el propietario como el inquilino pueden exigir en la negociación hasta que llegan a un punto de encuentro que ambos voluntariamente aceptan". Más práctico es David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro: "Cada gasto debe asignarse con un criterio, de propiedad o de uso, a cada una de las partes". Partiendo de estas dos bases, estos expertos analizan las principales facturas de una casa y quién debería pagarlas.
Recibos del IBI. | Óscar Monzón
IBI
"Corresponde a la propiedad, el obligado ante la Administración, pero puede pactarse que sea a cargo del arrendatario", afirma Garaulet. El abogado avisa de que a veces los caseros rebajan las rentas para hacer sus pisos más atractivos, pero luego en el contrato ponen este impuesto a los inquilinos. "Si fuera así", continúa, "el casero tiene quedeterminar por escrito el coste anual de esta partida en el contrato. Suele ser por cuenta de la propiedad. Grava la titularidad".
Caraballo aclara que el IBI "se paga por tener una propiedad y, evidentemente, es el propietario quien tiene que abonarlo, aunque la ley permite pactarlo". "Es un impuesto por tener un inmueble, no por su uso, y debe agravarse al casero", insiste. Su compañía, Alquiler Seguro, especializada en la intermediación en arrendamientos, desliga en sus contratos el IBI de las obligaciones de los arrendatarios. "A veces nos llega algún propietario que lo estaba pasando a su inquilino, pero al explicarle el criterio que aplicamos entienden que es un gasto que les corresponde pagar a ellos", señala.
Cuotas de la comunidad de vecinos
Un concepto menos claro que el del IBI. Aunque también puede pactarse,por lo general suele pagar también la propiedad. "El inquilino no tiene potestad, ni voz ni voto, en las reuniones de vecinos por lo que es una partida que no debería pagar. Sólo un porcentaje muy bajo de arrendatarios la abona. El propietario hace sus cálculos y suele incluirla en la renta mensual", comenta Caraballo. "También hay otros caseros que no la incluyen y la cobran aparte comercializando sus pisos a un bajo precio como estrategia comercial", advierte.
Garaulet, que defiende que los gastos de comunidad deberían ir al arrendatario, especifica que en el caso de que los pague el inquilino, la ley no permite que este desembolso se duplique durante los tres primeros años del contrato por encima de lo pactado. Es decir, si el incremento anual está fijado con el IPC y éste sube un 3%, el gasto de la comunidad no puede incrementarse por encima del 6% para el inquilino. Si este recibo se dispara por ejemplo por alguna derrama importante, el propietario debe hacerse cargo de la diferencia superior al 6%.
Tasa de basura
En este apartado no parece haber dudas entre los expertos consultados. La tasa de basura le corresponde pagarla al inquilino por ser "el sujeto que disfruta del piso", indica Garaulet. "Es el que hace el uso y se beneficia del servicio por lo que es quien tiene que responsabilizarse de su pago", declara Caraballo.
Contadores de consumo de luz. | G. Arroyo
Suministros básicos (luz, gas y agua, principalmente)
Quizá el más claro de todos los apartados de gastos, en el que no cabe debate entre ambas partes. A cargo del arrendatario. El comercial de Alquiler Seguro puntualiza incluso que si alguno de estos servicios se incluyen en el recibo de la comunidad -la calefacción sería el más habitual- y pueden desglosarse, lo justo es que se pase el gasto al inquilino. Caraballo opina, en este sentido, que "los propietarios deben mantener los servicios en alta ya que la vivienda debe arrendarse con un correcto funcionamiento".
Averías
"Las reparaciones necesarias para que la vivienda tenga las condiciones necesarias de habitabilidad son cosa del propietario", explica el abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. De las pequeñas averías (bombillas, filtros de aceite, etc.) debe responsabilizarse el inquilino. Caraballo también afirma que "la ley es muy ambigua" en este punto, pero manifiesta que "las averías se abonan por el propietario si éstas afectan a desperfectos notables o elementos básicos del inmueble".
Mantenimiento de la caldera u otros
"Salvo que esté especificado en el contrato y se diga lo contrario o por mal uso del arrendatario, este desembolso debe hacerlo el casero", apunta Garaulet. "La caldera, la nevera, la lavadora, etc. debe mantenerlas en buen estado el casero si en el momento de la firma se ofrecen estos aparatos en la vivienda", ratifica Caraballo. "Toda vivienda necesita un mantenimiento y éste incluso puede repercutir en la renta a cobrar. Desde Alquiler Seguro calculamos que una mensualidad es lo se debe invertir anualmente en mejorar la vivienda alquilada", recomienda el comercial de Alquiler Seguro. "Mantener una casa en un estado idóneo, incluida la pintura, traerá un buen inquilino o ayudará a que no se marche el que estuviera", insiste.
Línea de teléfono fijo
"Lo que las partes acuerden, aunque si el arrendatario no la quiere ni la usa, el arrendador es el que debería pagarla. No puede obligar al inquilino a que la mantenga", aclara Garaulet. "El arrendatario tiene la obligación de abonar los suministros que contrate y, además, el derecho a contratarlos con la compañía suministradora que lo desee, en la mayoría de los casos cambiando la titularidad", confirma Caraballo.
Seguro de la vivienda
"Por lógica, si cubre el continente, le corresponde pagarlo a la propiedad", sostiene el experto de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. Según Caraballo, "el propietario debe hacerse cargo de los accidentes y averías que surjan a la vivienda y el inquilino es el que responde por los daños provocados por él". Por ello, Caraballo cree que el arrendatario podría contratar un seguro de responsabilidad civil que le cubrirá incidentes como dejarse las llaves dentro, inundación por grifo abierto o incluso incendios.
Seguro de pago
"También por sentido común debe pagarlo el arrendador porque es a él al que protege del impago. Cuestión distinta es que las partes acuerden en el contrato que lo asuma uno u otro. La ley no dice nada al respecto y, por lo tanto, dicho acuerdo es válido. Si no se ha pactado nada en el contrato, no se puede reclamar al arrendatario ya que no sería una obligación contractual", indica Garaulet. "Este concepto junto a otros como pueden ser el IBI o la comunidad deben ser agrupados por el casero y lanzar una oferta de su vivienda teniendo en cuenta los gastos", apunta el comercial de Alquiler Seguro.
Nuevos impuestos
"Habrá que ver qué establece la norma que fije el impuesto o tasa sobre el sujeto pasivo de los mismos y cuál es el hecho imponible. También, habría que mirar cómo está redactado el contrato", afirma Garaulet. En Madrid, la duda surgió hace unos años con la nueva tasa de basura. Entonces el Ayuntamiento informó de que debía correr a cargo del inquilino pese a que éste no lo tuviera estipulado sobre el papel. Pueden encontrarse puntos suspensivos en los contratos dando pie a que, si el órgano competente no aclara quién paga, las partes pacten a cargo del que corre el nuevo impuesto (si repercute a uno, al otro o a los dos a partes iguales).
Caraballo, al margen de la libertad de pacto que da la legislación a la hora de distribuir los desembolsos, cree que "los caseros tienen que ser flexibles y no imponer en los contratos obligaciones al inquilino que no le corresponderían y que se derivan del criterio de propiedad". Señala que existe una gran oferta -"se ha pasado de un 7% de viviendas en alquiler en 2010 a un 21%- y competencia en el mercado como para exigir desembolsos al arrendatario no relacionados con el consumo diario.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales. 1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración. 2. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18. 3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. 4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.
